Rentabilité locative : calculer le rendement brut, net et le cash-flow
Trois chiffres disent si un investissement locatif tient ses promesses : la rentabilité brute, la rentabilité nette et le cash-flow. Voici comment les calculer sur un exemple complet, et ce que chacun mesure vraiment.
Mis à jour le 6 octobre 2026 · règles applicables aux revenus 2025, revues à chaque loi de finances
L'exemple de ce guide : un appartement acheté 180 000 €, avec 14 000 € de frais de notaire et 6 000 € de travaux avant la première location, loué 750 € par mois hors charges, soit 9 000 € de loyers par an.
La rentabilité brute
Rentabilité brute = loyers annuels hors charges ÷ prix d'achat × 100
Dans l'exemple : 9 000 € ÷ 180 000 € = 5,0 %.
C'est le chiffre des annonces : il permet de comparer rapidement deux biens, mais il ignore les frais d'acquisition, les charges, le crédit et la fiscalité. Un bien à 7 % brut peut rapporter moins qu'un autre à 5 % si ses charges sont lourdes.
La rentabilité nette
Rentabilité nette = (loyers − charges d'exploitation) ÷ prix de revient × 100
- Le prix de revient ajoute au prix d'achat tout ce qu'il a fallu payer pour louer : frais de notaire, frais d'agence, travaux initiaux. Ici : 180 000 + 14 000 + 6 000 = 200 000 €.
- Les charges d'exploitation sont celles qui restent à votre charge : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, entretien, et les mois sans locataire. Ici : 900 € de taxe foncière, 700 € de copropriété, 150 € d'assurance et 350 € d'entretien, soit 2 100 € par an.
Dans l'exemple : (9 000 € − 2 100 €) ÷ 200 000 € = 3,45 %.
Cette rentabilité se calcule avant crédit et avant impôt : elle mesure ce que rapporte le bien lui-même, quel que soit son financement. Certains calculent aussi une rentabilité « nette-nette », après impôt : elle dépend alors de votre régime fiscal (voir micro-foncier ou réel et LMNP).
Le cash-flow
Cash-flow = loyers − charges d'exploitation − mensualités du crédit (− impôt)
Le cash-flow dit ce que le bien vous coûte ou vous rapporte chaque mois, crédit compris. Supposons que l'achat soit financé à crédit, avec une mensualité de 1 050 €, assurance comprise, soit 12 600 € par an :
| Loyers | 9 000 € |
|---|---|
| Charges d'exploitation | − 2 100 € |
| Mensualités du crédit | − 12 600 € |
| Cash-flow annuel, avant impôt | − 5 700 € |
Soit un effort d'environ 475 € par mois. Ce n'est pas une perte sèche : dans les premières années, environ 40 % des mensualités (pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans à 3,5 %) remboursent le capital emprunté, c'est-à-dire constituent votre patrimoine. Le cash-flow mesure votre effort d'épargne ; la rentabilité nette mesure la performance du bien. Les deux se lisent ensemble.
Pour faire le calcul sur votre projet, avec tous les coûts et l'impôt, utilisez le simulateur de rentabilité locative : six informations suffisent, le reste est pré-rempli.
Ce qui fait varier ces chiffres
- La vacance et les impayés : un mois sans locataire, c'est plus de 8 % des loyers de l'année en moins.
- La révision annuelle du loyer, selon l'indice de référence des loyers (IRL), quand le bail la prévoit et que le logement n'est pas classé F ou G au diagnostic de performance énergétique.
- Les travaux et les appels de fonds exceptionnels de la copropriété.
- La fiscalité : le régime choisi peut changer nettement le rendement après impôt.
- Le crédit : sa durée et son taux changent le cash-flow, pas la rentabilité nette.
D'où l'intérêt de calculer ces indicateurs sur les loyers et charges réellement encaissés et payés, plutôt que sur des estimations.
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