Déficit foncier : comment il réduit vos impôts, imputation et report
Quand vos charges dépassent vos loyers, la différence forme un déficit foncier. Une partie peut réduire l'impôt sur vos autres revenus, le reste se reporte sur les années suivantes. Voici les règles, les cases à remplir et deux exemples chiffrés.
Mis à jour le 6 octobre 2026 · règles applicables aux revenus 2025, revues à chaque loi de finances
Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?
Au régime réel (déclaration 2044), votre revenu foncier vaut vos loyers moins vos charges déductibles et vos intérêts d'emprunt. Quand ce calcul est négatif, vous avez un déficit foncier. Cela arrive surtout les années de gros travaux d'entretien ou d'amélioration, ou au début d'un crédit, quand les intérêts sont élevés.
Au micro-foncier, il n'y a jamais de déficit : l'abattement de 30 % couvre forfaitairement les charges. C'est l'une des raisons de choisir le réel (voir micro-foncier ou réel).
L'imputation sur le revenu global
La part du déficit qui provient de vos charges autres que les intérêts d'emprunt (travaux, taxe foncière, copropriété, assurances, gestion…) s'impute sur votre revenu global : salaires, pensions, autres revenus. Elle diminue votre revenu imposable, et donc votre impôt, dans la limite de 10 700 € par an.
Cette limite est relevée pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G du diagnostic de performance énergétique à une classe A, B, C ou D : elle augmente du montant de ces dépenses, jusqu'à 21 400 € au plus. Par exemple, 4 000 € de travaux éligibles portent la limite à 14 700 €. Le dispositif, prolongé par la loi de finances pour 2026, vise les dépenses payées de 2023 à 2027, sur devis accepté depuis le 5 novembre 2022. Ces dépenses se déclarent à part, en ligne 224 bis de la déclaration 2044 ; les conditions détaillées (travaux éligibles, diagnostics avant et après travaux, délais) figurent dans sa notice.
Cette part se déclare en case 4BC de la déclaration de revenus.
Le cas des intérêts d'emprunt
Les intérêts d'emprunt ne s'imputent jamais sur le revenu global : ils ne s'imputent que sur des revenus fonciers. Concrètement, vos loyers servent d'abord à « absorber » les intérêts. Si les intérêts dépassent les loyers, l'excédent rejoint la part reportable du déficit (case 4BB).
Le report sur dix ans
Ce qui ne s'impute pas sur le revenu global (la part au-delà de 10 700 €, et la part due aux intérêts) se déclare en case 4BB. Ce déficit se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Les années suivantes, vos déficits antérieurs non encore utilisés se déclarent en case 4BD, et viennent réduire votre revenu foncier imposable.
Deux exemples chiffrés
Une année de gros travaux
| Loyers encaissés | 6 000 € |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | − 3 000 € |
| Travaux, taxe foncière et autres charges | − 14 000 € |
| Résultat foncier | − 11 000 € |
Les loyers couvrent d'abord les intérêts (6 000 € − 3 000 € = 3 000 €). Les autres charges dépassent ce reste de 11 000 € : c'est le déficit hors intérêts. 10 700 € s'imputent sur le revenu global (case 4BC), les 300 € restants se reportent (case 4BB). Pour un contribuable dont la tranche marginale est de 30 %, l'impôt sur le revenu de l'année baisse d'environ 3 210 €.
Des intérêts supérieurs aux loyers
| Loyers encaissés | 4 000 € |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | − 6 000 € |
| Autres charges | − 5 000 € |
| Résultat foncier | − 7 000 € |
Les intérêts dépassent les loyers de 2 000 € : cette part ne s'impute que sur les revenus fonciers futurs (case 4BB). Les autres charges, 5 000 €, s'imputent sur le revenu global (case 4BC).
La condition à respecter
Le déficit imputé sur le revenu global n'est définitivement acquis que si le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Si vous cessez de le louer avant (vente, occupation personnelle), l'avantage est remis en cause : le revenu global des années concernées est recalculé. Il est maintenu si l'arrêt de la location résulte du licenciement, de l'invalidité ou du décès du contribuable ou de son conjoint, ou d'une expropriation.
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