Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir pour vos revenus fonciers ?
Sous 15 000 € de loyers par an, vous avez le choix entre un abattement forfaitaire de 30 % et la déduction de vos charges réelles. Le bon choix dépend du poids de vos charges et de votre crédit : voici comment comparer, chiffres à l'appui.
Mis à jour le 6 octobre 2026 · règles applicables aux revenus 2025, revues à chaque loi de finances
Le micro-foncier en bref
- Pour qui : les foyers dont les recettes brutes de locations nues ne dépassent pas 15 000 € sur l'année, tous biens confondus.
- Comment : vous déclarez vos loyers bruts en case 4BE de la déclaration de revenus ; l'administration applique un abattement de 30 % et impose les 70 % restants.
- Ce que couvre l'abattement : toutes vos charges. Vous ne déduisez rien d'autre : ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière, ni travaux.
- Pas de déficit possible, même en cas de gros travaux.
C'est simple : pas de déclaration 2044 à remplir. Certains biens en sont toutefois exclus (par exemple ceux qui relèvent de certains dispositifs fiscaux spécifiques) : vérifiez votre situation.
Le régime réel en bref
- Obligatoire au-delà de 15 000 € de recettes ; sur option en dessous. L'option se fait en déposant une déclaration 2044 ; elle vaut pour tous vos biens loués nus, vous engage pour trois ans, puis se renouvelle tacitement chaque année.
- Vous déduisez vos charges réelles : taxe foncière (hors ordures ménagères), charges de copropriété non récupérables, assurances, honoraires d'agence, travaux d'entretien et d'amélioration, un forfait de 20 € par local, et les intérêts d'emprunt.
- Si vos charges dépassent vos loyers, vous dégagez un déficit foncier, qui peut réduire l'impôt sur vos autres revenus (voir le guide déficit foncier).
Le détail ligne par ligne est dans notre guide de la déclaration 2044.
Comparer avec un exemple chiffré
La règle est simple : le réel devient intéressant dès que vos charges déductibles et vos intérêts dépassent 30 % de vos loyers. Prenons un appartement loué 800 € par mois hors charges, soit 9 600 € de loyers sur l'année, acheté à crédit.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers de l'année | 9 600 € | 9 600 € |
| Abattement de 30 % | − 2 880 € | — |
| Intérêts d'emprunt et assurance du prêt | — | − 2 100 € |
| Taxe foncière (hors ordures ménagères) | — | − 900 € |
| Charges de copropriété non récupérables | — | − 600 € |
| Assurance propriétaire non occupant | — | − 200 € |
| Travaux d'entretien | — | − 1 500 € |
| Forfait de gestion | — | − 20 € |
| Revenu foncier imposable | 6 720 € | 4 280 € |
Ici, les charges représentent 55 % des loyers : le réel réduit le revenu imposable de 2 440 €. Pour un contribuable dont la tranche marginale d'imposition est de 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie atteint environ 1 150 € par an.
À l'inverse, pour le même bien acheté comptant et sans travaux dans l'année, les charges tomberaient à 1 720 € (taxe foncière, copropriété, assurance, forfait) : le revenu imposable serait de 7 880 € au réel, contre 6 720 € au micro-foncier. Le micro-foncier l'emporte alors.
Les points à garder en tête
- L'option pour le réel dure trois ans : regardez aussi les années suivantes. Les intérêts baissent au fil du crédit, et les années de travaux ne se répètent pas forcément.
- Une année de gros travaux plaide pour le réel, seul régime qui permet de les déduire et de créer un déficit foncier.
- Au-delà de 15 000 € de recettes, vous n'avez plus le choix : le réel s'impose.
- Le seuil s'apprécie pour le foyer fiscal : tous les biens loués nus comptent ensemble.
Pour comparer les deux régimes sur un bien que vous envisagez d'acheter, le simulateur de rentabilité locative calcule le cash-flow après impôt au micro-foncier et au réel.
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