Dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) : conditions, avantages et limites

Le principe

Depuis la fin des dispositifs Robien et Borloo, un propriétaire qui loue nu ne pouvait plus amortir son logement : seule la location meublée au régime réel le permettait. Le statut du bailleur privé change cela pour certains logements : chaque année, une fraction du prix du logement est déduite des revenus fonciers, en plus des charges habituelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, travaux d'entretien…). En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer pendant au moins neuf ans, à un loyer plafonné, à un locataire dont les ressources sont plafonnées.

Le dispositif est inscrit à l'article 31 du code général des impôts (I, 1°, i et j), par l'article 47 de la loi de finances pour 2026. Il remplace en pratique le dispositif Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024, avec une logique différente : un amortissement qui réduit le revenu imposable, et non une réduction d'impôt.

À qui s'adresse-t-il ?

Aux particuliers qui achètent un logement pour le louer nu, en direct ou par une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI « à l'impôt sur le revenu »), avec des règles particulières dans ce cas.
Aux contribuables déjà imposés sur des revenus fonciers, ou qui le seront grâce à ce logement : l'amortissement réduit d'abord les revenus fonciers.
À ceux qui acceptent de louer sous le prix du marché : c'est la contrepartie de l'avantage fiscal.

Il ne s'applique pas lorsque la propriété du logement est démembrée (nue-propriété et usufruit séparés), que ce soit à l'achat ou plus tard. Seule exception : au décès de l'un des époux, le conjoint survivant qui reçoit le logement ou son usufruit peut demander à poursuivre le dispositif pour la durée restante.

Les logements concernés

Seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont éligibles : une maison individuelle ne l'est pas. Deux cas sont prévus :

Le neuf : logement acheté neuf ou sur plan (vente en l'état futur d'achèvement), ou que vous faites construire. L'achat, ou la demande de permis de construire, doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
L'ancien avec travaux : logement acheté entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans lequel sont réalisés des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'achat et répondant aux critères d'une réhabilitation lourde, ce qui suppose notamment d'atteindre une étiquette énergétique A ou B (diagnostic de performance énergétique), ou des travaux qui en font un logement neuf au sens fiscal. Les monuments historiques et les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus.

La loi ne pose pas de condition de zone géographique pour l'éligibilité ; la zone compte en revanche pour les plafonds de loyer.

L'avantage : un amortissement déductible

Chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un amortissement calculé sur le prix d'achat hors frais, augmenté du montant des travaux pour un logement ancien. Le terrain n'est pas amortissable : sa part est fixée forfaitairement à 20 %. L'amortissement porte donc sur 80 % du prix. Son taux dépend du niveau de loyer que vous choisissez :

Niveau de loyer	Logement neuf	Ancien avec travaux
Intermédiaire	3,5 % par an	3 % par an
Social	4,5 % par an	3,5 % par an
Très social	5,5 % par an	4 % par an

L'amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements de ce dispositif confondus. Ce plafond passe à 10 000 € lorsque la moitié au moins des revenus bruts de ces logements provient de locations au niveau social, et à 12 000 € lorsqu'elle provient de locations au niveau très social. L'amortissement commence le premier jour du mois de l'achèvement du logement, ou de son achat s'il est postérieur ; pour l'ancien, le premier jour du mois de l'achèvement des travaux, ou de l'achat s'il est postérieur. Son total ne peut pas dépasser la valeur amortissable du logement.

Pour en profiter, il faut opter pour le dispositif dans la déclaration des revenus de l'année de l'achèvement (du logement ou des travaux), ou de l'année de l'achat si elle est postérieure ; l'option est irrévocable pour ce logement.

Un exemple chiffré

Un studio neuf acheté 200 000 € hors frais, loué en loyer intermédiaire 750 € par mois, soit 9 000 € par an. Les charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance) s'élèvent à 2 500 €.

Loyers de l'année	9 000 €
Charges déductibles	− 2 500 €
Revenu foncier avant amortissement	6 500 €
Amortissement : 200 000 € × 80 % × 3,5 %	− 5 600 €
Revenu foncier imposable	900 €

Pour un contribuable dont la tranche marginale d'imposition est de 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, les 5 600 € d'amortissement allègent l'imposition d'environ 2 640 € par an, soit près de 24 000 € sur les neuf ans de l'engagement, avant le coût de la revente (voir plus bas). La première année est souvent incomplète, puisque l'amortissement part du mois de l'achèvement.

Au-delà d'environ 285 000 € de prix hors frais en loyer intermédiaire neuf, l'amortissement atteint le plafond de 8 000 € : la part du prix au-dessus ne rapporte plus rien.

Les conditions à respecter

Louer nu, comme résidence principale du locataire, de façon effective et continue, pendant au moins neuf ans.
Mettre en location dans les douze mois qui suivent l'achèvement du logement ou son achat.
Respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire du niveau choisi : ceux de l'ancien dispositif Pinel pour le loyer intermédiaire, ceux du dispositif Loc'Avantages pour les niveaux social et très social. Ils varient selon la zone et les ressources sont appréciées à la signature du bail.
Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal, ni à un ascendant, un descendant ou un autre parent ou allié jusqu'au deuxième degré.
En société (SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés) : conserver ses parts pendant toute la durée de l'engagement.
Ne pas cumuler avec certains autres avantages fiscaux sur le même logement : pour le neuf, la réduction d'impôt pour le logement social outre-mer ; pour l'ancien, les dispositifs outre-mer, Malraux, Pinel et Denormandie.

Les inconvénients et les risques

Des loyers plafonnés, souvent sous le prix du marché, surtout en loyer social : le rendement locatif baisse d'autant.
Un engagement de neuf ans. En cas de vente ou d'arrêt de la location avant le terme, les amortissements déduits sont ajoutés au revenu foncier de l'année de la rupture (imposés selon un système du quotient), sauf invalidité de 2^e ou 3^e catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.
Un loyer qui ne remonte pas de lui-même à la sortie. À la fin de l'engagement, le bail en cours continue au loyer du dispositif ; avec le même locataire, ce loyer n'évolue qu'avec l'indice de référence des loyers (IRL), si le bail le prévoit, et vous ne pouvez pas donner congé pour relouer plus cher. Pour le rapprocher du marché, il faut attendre le renouvellement du bail et proposer, au moins six mois avant son terme, un nouveau loyer justifié par des loyers du voisinage (procédure du loyer manifestement sous-évalué) : la hausse s'étale alors sur trois ou six ans et, en zone tendue, elle est limitée à la moitié de l'écart. À un changement de locataire, le loyer est libre hors zone tendue ; en zone tendue, il ne peut pas dépasser le dernier loyer (révisé selon l'IRL), sauf exceptions (logement vide depuis plus de 18 mois, travaux importants, loyer manifestement sous-évalué). Dans les villes qui encadrent le niveau des loyers (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux…), il reste en outre plafonné par le loyer de référence, selon les règles en vigueur au moment de la sortie. La « zone tendue » des loyers n'est pas le zonage A, B ou C des plafonds du dispositif.
Une plus-value plus lourde à la revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Une partie de l'économie d'impôt est donc rendue à la revente, selon la durée de détention.
Plus de micro-foncier pour tout le foyer tant que l'amortissement est pratiqué : tous vos biens loués nu passent au régime réel (déclaration 2044), même ceux qui ne relèvent pas du dispositif.
Le plafond de 8 000 € par foyer limite l'intérêt pour un logement cher ou pour plusieurs logements.
Le prix du neuf : l'avantage fiscal ne compense pas un logement acheté trop cher ou mal situé. L'emplacement et la demande locative restent les premiers critères.

Par rapport au meublé et au déficit foncier

La location meublée (LMNP) au réel permet aussi d'amortir le logement, sans plafond de loyer ni de ressources, mais en meublé, avec une liasse fiscale BIC ; depuis 2025, les amortissements sont aussi réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et les établissements pour personnes âgées (voir notre guide LMNP : micro-BIC ou réel). Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner ces amortissements : à suivre.
Le déficit foncier permet de déduire tout de suite des travaux d'entretien ou d'amélioration d'un logement ancien loué nu, sans engagement de loyer plafonné (voir notre guide déficit foncier). Avec le statut du bailleur privé, l'amortissement peut lui-même créer un déficit foncier : en l'absence de commentaire de l'administration à ce jour, les règles habituelles s'appliquent, avec une imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt).

Est-ce fait pour vous ?

Le dispositif est surtout intéressant si vous êtes dans une tranche d'imposition élevée, que vous avez déjà des revenus fonciers, que vous visez un logement en immeuble collectif dont le loyer de marché est proche des plafonds, et que vous comptez le garder au moins neuf ans. Faites le calcul avec et sans le dispositif, plafonds de loyer compris, et rapprochez-vous de votre centre des impôts ou d'un conseiller pour votre situation.

Dispositif récent : ses modalités pratiques (commentaires de l'administration, formulaires) peuvent encore être précisées, et la loi de finances peut le modifier chaque année. Un projet de loi sur le logement, adopté par le Sénat en juillet 2026 mais pas encore définitivement voté, prévoit notamment d'ouvrir l'ancien aux maisons individuelles, d'abaisser le seuil de travaux à 20 % et de viser l'étiquette D. Ce guide est mis à jour en conséquence.