Simulateur d'investissement locatif : cash-flow, rentabilité, impôt

Comment le simulateur calcule le cash-flow

Cash-flow = loyers encaissés + charges refacturées − charges − échéance du crédit (assurance comprise) − impôt

Les loyers sont comptés hors charges, diminués de la vacance locative. Les charges refacturées au locataire (sa part des charges de copropriété et la taxe d'ordures ménagères) reviennent au propriétaire avec ses provisions sur charges. Les charges du propriétaire comprennent la taxe foncière, toutes les charges de copropriété, l'assurance propriétaire non occupant, l'entretien et, selon vos choix, la gestion par une agence et la garantie loyers impayés ; en meublé, la cotisation foncière des entreprises et l'expert-comptable du régime réel.

Enrichissement = cash-flow après impôt + capital remboursé

Même quand le cash-flow est négatif, chaque échéance rembourse une part du capital emprunté : c'est autant de patrimoine constitué. L'enrichissement additionne les deux, sans compter l'évolution du prix du bien ni les frais d'une revente.

Le calcul est fait année par année sur la durée du crédit : les loyers et les charges augmentent chaque année du taux choisi, le crédit suit son tableau d'amortissement, et l'impôt tient compte des reports d'une année sur l'autre (déficit foncier, amortissements du meublé).

Les frais de notaire, dans l'ancien et dans le neuf

Les « frais de notaire » sont surtout des impôts. Dans l'ancien, les droits de mutation atteignent 6,32 % du prix dans presque tous les départements (5 % pour le département depuis 2025, 1,2 % pour la commune, et les frais d'assiette), un peu moins dans quelques départements restés à 4,50 % ou moins. Dans le neuf, la taxe de publicité foncière est réduite à 0,715 %. S'y ajoutent les émoluments du notaire, fixés par un barème (environ 1 % du prix, TVA comprise), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et les débours. Au total, comptez 7 à 8 % dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf : le simulateur fait le calcul pour le département du bien.

Les coûts souvent oubliés

• L'assurance emprunteur : plusieurs dizaines d'euros par mois, pendant toute la durée du prêt.
• La garantie et les frais de dossier du prêt, payés le jour de l'achat.
• La taxe foncière : souvent un mois de loyer, parfois plus.
• Les charges de copropriété non refacturées : gros entretien, honoraires du syndic, fonds de travaux.
• La vacance locative entre deux locataires, et l'entretien du logement.
• En meublé : le mobilier, la cotisation foncière des entreprises et l'expert-comptable.

Location vide ou meublée : l'impôt

En location vide, le micro-foncier (recettes jusqu'à 15 000 € par an) retient 70 % des loyers ; au régime réel, on déduit les charges, les intérêts et les travaux, et un déficit foncier réduit le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. En location meublée (LMNP), le micro-BIC retient 50 % des recettes ; au réel, les amortissements du bien et du mobilier effacent souvent l'impôt pendant de longues années. Le simulateur calcule les deux régimes et retient le plus avantageux sur la durée, avec votre taux marginal d'imposition et les prélèvements sociaux (17,2 % en location vide, 18,6 % en meublé).

Pour aller plus loin : rentabilité locative, micro-foncier ou réel, déficit foncier, LMNP : micro-BIC ou réel.

Sources des valeurs pré-remplies

Loyer : loyers d'annonce de la commune (« Carte des loyers » du ministère du Logement, charges comprises), diminués des charges refacturées. Taux du crédit : taux moyen des crédits immobiliers aux particuliers du dernier mois connu (Banque de France). Frais de notaire : barème des émoluments et taux des droits de mutation de chaque département. Les autres valeurs sont des ordres de grandeur courants : remplacez-les par les montants de l'annonce, de l'offre de prêt ou de l'avis de taxe foncière dès que vous les connaissez.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le cash-flow d'un investissement locatif ?

C'est ce qui reste chaque mois une fois tout payé : les loyers encaissés, moins les charges, l'échéance du crédit et l'impôt. Négatif, il mesure l'effort d'épargne demandé ; positif, le bien s'autofinance et dégage un revenu.

Quelle différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ?

La rentabilité brute rapporte les loyers annuels hors charges au prix de revient (prix, frais de notaire et d'agence, travaux). La rentabilité nette déduit d'abord des loyers et des charges refacturées toutes les charges du propriétaire, avant crédit et impôt.

Qu'est-ce que l'enrichissement d'un investissement locatif ?

C'est ce que le bien vous fait gagner en patrimoine : le cash-flow après impôt, plus le capital remboursé avec chaque échéance du crédit. Un bien qui demande un effort d'épargne de 300 € par mois peut enrichir de 200 € par mois si 500 € de capital sont remboursés. Le simulateur le donne par mois la première année et sur toute la durée du prêt, à prix du bien constant.

Combien coûtent les frais de notaire dans le neuf et dans l'ancien ?

Environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf, où les droits de mutation sont réduits. Le simulateur les calcule d'après le barème du notaire et le taux du département du bien.

Faut-il louer vide ou meublé ?

Le meublé se loue souvent un peu plus cher et, au régime réel, ses amortissements réduisent fortement l'impôt ; il demande du mobilier, un expert-comptable et la cotisation foncière des entreprises. Changez le type de location dans le simulateur pour comparer les deux sur votre projet.

Le simulateur enregistre-t-il mes données ?

Non. Le résultat est recalculé pendant que vous saisissez, et rien n'est conservé : c'est le lien de la page qui garde votre simulation, pour la retrouver ou la partager.