LMNP : micro-BIC ou régime réel, et le rôle des amortissements
Louer meublé, c'est relever des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, et le réel, qui déduit les charges et les amortissements. Voici comment ils fonctionnent depuis la loi Le Meur, avec un exemple chiffré.
Mis à jour le 6 octobre 2026 · règles applicables aux revenus 2025, revues à chaque loi de finances
Êtes-vous loueur en meublé non professionnel ?
Vous êtes LMNP si les recettes de location meublée de votre foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, ou si elles restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions et retraites, revenus d'une activité indépendante). Si les deux seuils sont dépassés, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP), avec d'autres règles.
Le logement doit être réellement meublé, avec les équipements nécessaires à la vie courante (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements…). Le début de l'activité se déclare au guichet unique des formalités d'entreprises, qui attribue un numéro SIRET.
Le micro-BIC
Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes (loyers et charges encaissés) sur la déclaration complémentaire de revenus (2042-C-PRO), dans la rubrique des locations meublées non professionnelles. L'administration applique un abattement forfaitaire, qui couvre toutes les charges. Pour les revenus 2025, depuis la loi Le Meur :
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée hors tourisme (bail d'un an, étudiant ou mobilité) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Les recettes se déclarent en case 5NI (location meublée hors tourisme), 5NG (meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes) ou 5NH (meublé de tourisme non classé) ; pour le second déclarant du foyer, en cases 5OI, 5OG ou 5OH.
Le micro-BIC reste applicable tant que les recettes de l'une des deux années précédentes ne dépassent pas le plafond : le régime réel ne devient obligatoire qu'après deux années civiles consécutives de dépassement. Vous pouvez aussi opter pour le réel si vos charges et amortissements dépassent l'abattement.
Le régime réel et les amortissements
Au réel, votre résultat se calcule comme celui d'une entreprise : les loyers de l'année, y compris ceux qui sont dus mais pas encore encaissés, moins les charges (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion et de comptabilité, entretien), moins les amortissements.
L'amortissement répartit le coût de ce qui s'use sur sa durée d'utilisation :
- le bâti, hors terrain (la part du terrain ne s'amortit pas), généralement sur 25 à 40 ans ;
- le mobilier et l'équipement, généralement sur 5 à 10 ans ;
- les travaux d'amélioration, sur une durée qui dépend de leur nature.
Deux règles encadrent le réel :
- l'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit : la part qui ne peut pas être déduite une année se reporte, sans limite de durée ;
- un déficit (dû aux charges) ne s'impute que sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes, jamais sur vos salaires.
Le résultat se détermine sur une liasse fiscale (déclaration 2031 et ses annexes 2033), souvent confiée à un expert-comptable, puis se reporte sur la 2042-C-PRO : en case 5NA s'il s'agit d'un bénéfice, en case 5NY s'il s'agit d'un déficit.
Un exemple chiffré
Un studio meublé loué à l'année 800 € par mois, soit 9 600 € de recettes. Il a coûté 150 000 €, dont 85 % pour le bâti, amorti sur 30 ans, et 6 000 € de mobilier, amorti sur 7 ans.
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Recettes | 9 600 € | 9 600 € |
| Abattement de 50 % | − 4 800 € | — |
| Charges (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptabilité) | — | − 3 200 € |
| Amortissement du bâti (127 500 € sur 30 ans) | — | − 4 250 € |
| Amortissement du mobilier (6 000 € sur 7 ans) | — | − 857 € |
| Résultat imposable | 4 800 € | 1 293 € |
Au réel, le résultat imposable est presque quatre fois plus faible. Si les amortissements avaient dépassé le résultat avant amortissements (6 400 € ici), le résultat aurait été ramené à zéro et le surplus reporté sur les années suivantes. Le résultat imposable (après l'abattement au micro-BIC, ou au réel) supporte aussi les prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus 2025 de location meublée, contre 17,2 % pour la location nue.
À la revente
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable d'un logement loué en meublé non professionnel. Font exception les logements situés dans des résidences pour étudiants ou pour seniors, ou dans des établissements médico-sociaux ou de soins de longue durée (Ehpad notamment). Le réel reste souvent avantageux, mais l'écart se réduit pour un bien revendu peu de temps après. Faites le calcul avant de vendre.
Pour comparer location vide et meublée, micro-BIC et réel, sur un bien que vous envisagez d'acheter, utilisez le simulateur de rentabilité locative.
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