Déclaration 2044 : remplir sa déclaration de revenus fonciers ligne par ligne
Vous louez un logement vide et vos loyers dépassent 15 000 € par an, ou vous avez choisi le régime réel ? La déclaration 2044 détermine votre revenu foncier imposable. Voici ce que l'on reporte sur chaque ligne, et les erreurs à éviter.
Mis à jour le 6 octobre 2026 · règles applicables aux revenus 2025, revues à chaque loi de finances
Qui doit remplir la déclaration 2044 ?
La 2044 concerne les revenus des locations nues : logements loués vides, mais aussi parkings, caves ou locaux professionnels loués sans meubles. Elle est obligatoire au régime réel :
- de droit, si les recettes brutes de vos locations nues dépassent 15 000 € sur l'année, tous biens du foyer fiscal confondus ;
- sur option, si vous êtes sous ce seuil mais préférez déduire vos charges réelles. L'option vaut pour tous vos revenus fonciers et vous engage pour trois ans ; elle se renouvelle ensuite tacitement chaque année.
Sous le seuil et sans option, vous relevez du micro-foncier : pas de 2044, les recettes brutes se déclarent directement sur la déclaration de revenus (2042, case 4BE) et l'administration applique un abattement de 30 %. Pour savoir lequel est le plus avantageux, voyez notre guide micro-foncier ou réel.
La 2044 se remplit au printemps, en même temps que la déclaration de revenus, dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr. Elle comporte une colonne par immeuble. Les locations meublées n'en relèvent pas : elles sont imposées comme des bénéfices industriels et commerciaux (voir le guide LMNP).
Les recettes (lignes 211 à 215)
- Ligne 211, loyers bruts encaissés : les loyers effectivement reçus pendant l'année, à leur date d'encaissement et non d'échéance, sans les provisions pour charges que le locataire vous rembourse. Un loyer impayé ne se déclare pas ; un arriéré se déclare l'année où vous l'encaissez.
- Ligne 213, recettes diverses : par exemple une subvention ou une indemnité d'assurance qui compense une perte de loyers.
- Ligne 215 : le total des recettes.
Le dépôt de garantie n'est pas une recette quand vous le recevez. Il le devient si vous le conservez pour couvrir des loyers impayés, des frais de remise en état ou des charges ; les dépenses qu'il a servi à payer restent alors déductibles.
Les frais et charges (lignes 221 à 240)
| Ligne | Ce que l'on y reporte |
|---|---|
| 221 | Frais d'administration et de gestion : honoraires de l'agence (gestion, mise en location), frais de procédure (avocat, commissaire de justice), rémunération d'un gardien. |
| 222 | Forfait de 20 € par local pour les autres frais de gestion (courrier, téléphone, déplacements), sans justificatif. |
| 223 | Primes d'assurance : assurance propriétaire non occupant (PNO), garantie des loyers impayés (GLI). |
| 224 | Travaux de réparation et d'entretien. Travaux d'amélioration : déductibles pour les locaux d'habitation ; pour un local professionnel ou commercial, seulement ceux qui protègent de l'amiante ou facilitent l'accueil des personnes handicapées. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles. |
| 225 | Charges récupérables que vous n'avez pas pu récupérer auprès du locataire à son départ. |
| 227 | Taxe foncière, sans la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), que vous récupérez auprès du locataire. |
| 229 | Provisions pour charges de copropriété payées au syndic pendant l'année : budget prévisionnel et travaux votés hors budget (articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). |
| 230 | Régularisation des provisions de l'année précédente : la part qui n'était pas déductible (charges récupérables, travaux non déductibles) et les provisions non utilisées, à retrancher. Elle se lit sur le décompte annuel du syndic. |
| 240 | Total des frais et charges. |
Deux règles valent pour toutes ces lignes : seules les dépenses payées dans l'année comptent, quelle que soit la période qu'elles couvrent ; et les charges récupérables sur le locataire (eau, entretien des parties communes, TEOM) ne sont pas déductibles, puisqu'il vous les rembourse.
Les intérêts d'emprunt (ligne 250)
La ligne 250 reçoit les intérêts de l'emprunt qui a servi à acheter, construire ou améliorer le bien, ainsi que l'assurance emprunteur et les frais de dossier ou de garantie. Le remboursement du capital, lui, n'est pas déductible : il faut donc séparer, dans chaque échéance, la part d'intérêts de la part de capital, d'après le tableau d'amortissement du prêt.
Les intérêts ne peuvent pas créer de déficit imputable sur le revenu global : ils ne s'imputent que sur les revenus fonciers (voir le guide déficit foncier).
Le résultat et le report sur la 2042
Pour chaque immeuble, le résultat vaut : recettes (ligne 215) − frais et charges (ligne 240) − intérêts (ligne 250). Le total de vos immeubles donne :
- un revenu foncier positif, reporté en case 4BA de la déclaration 2042. Il s'ajoute à vos autres revenus pour le calcul de l'impôt et supporte les prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus 2025) ;
- ou un déficit foncier : la part imputable sur le revenu global (hors intérêts, dans la limite de 10 700 €) va en case 4BC, le reste en case 4BB, reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les déficits des années précédentes qui n'ont pas encore été imputés se reportent en case 4BD.
Les erreurs fréquentes
- Déclarer les loyers dus au lieu des loyers encaissés.
- Inclure les provisions pour charges dans les loyers, ou déduire des charges récupérables comme la TEOM.
- Déduire les mensualités entières du prêt au lieu des seuls intérêts et frais.
- Oublier la régularisation de copropriété (ligne 230) l'année suivante, ou le forfait de 20 € par local (ligne 222).
- Déduire des travaux d'agrandissement ou de construction.
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